万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎ辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话o)爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事(shì)，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确(què)实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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