近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗)上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(ch蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗à)异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的(de)特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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