文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克shú)，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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