文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直接天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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