万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里(dān)。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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