文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助(zhù粤西是指什么地方)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　粤西是指什么地方g>1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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