5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整(zh古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么ěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优(y古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么ōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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