导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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