近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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