近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人(r司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文én)也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(y司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文ǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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