导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句strong>

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。