文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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