万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起(qǐ)merry什么意思 merry是彩虹社的吗来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　merry什么意思 merry是彩虹社的吗ng>今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的(de)时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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