5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对(duì)于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230513144505466.jpg">

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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