导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比(兰州女人为什么戴头巾bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。兰州女人为什么戴头巾trong>

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。