导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地(dì)产市(在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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