5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默>

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zu三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默ò)买卖推荐(jiàn)。）

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