近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文件蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金(jī蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思n)决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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