OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响(xkind用法固定搭配，kind用法总结iǎng)其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表(biǎo)现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险也得到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现金流(liú)没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他(tā)也强调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的(de)扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了(le)不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据(jù)悉新区国(guó)资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技(jì)术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预(yùkind用法固定搭配，kind用法总结)算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区(qū)产业(yè)空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资(zī)源。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解当前(qián)突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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