5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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