5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市(s说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思hì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思strong>

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）