“现在的房地产很难(nán)再出(chū)现(xiàn)像过去十年的系统性行(xíng)情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首席(xí)经济(jì)学家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者的关注度从板块向单个标的(de)转(zhuǎn)移。上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经(jīng)双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进行选择(zé)，需要(yào)非常小心，避免选了半天(tiān)，标的公司出现爆(bào)雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个(gè)基准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的、此前没(méi)有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示(shì)，如果(guǒ)关(guān)注一下今年房地(dì)产(chǎn)的(de)开(kāi)发资金来源，可(kě)以发(fā)现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资(zī)金(jīn)来(lái)源来自新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年(nián)新房(fáng)的销售情况(kuàng)相较一般(bān)。再关注一下(xià)，哪些房企(qǐ)能从银(yín)行拿到钱，其(qí)实主要还是那些有国企背景的房企，民(mín)营房企相对比较困(kùn)难，所以整(zhěng)个行业出现了一个(gè)很(hěn)明显的分化，无论是(shì)在销售，还是融资等各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房企在资本市(shì)场表现相(xiāng)对较好(hǎo)，但没有国资(zī)背景的(de)民营房(fáng)企(qǐ)股(gǔ)价大多(duō)表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房(fáng)地产行(xíng)业(yè)内，我(wǒ)们(men)的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业的成本(běn)优势(shì)，更具体一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债(zhài)率）是不是(shì)行(xíng)业内的最低水平(píng)；利润率是(shì)不是行业内最高(gāo)的；融资成本是(shì)否是行业(yè)内最低的；建安(ān)成本是否也是业内(nèi)最低(dī)的；这(zhè)些都是我们看重的一家房(fáng)企的(de)综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意的是(shì)，能够(gòu)同时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化(huà)的(de)趋(qū)势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末(mò)，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产、中国武夷等(děng)国央(yāng)企(qǐ)“三道(dào)红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控股等国(guó)央企房(fáng)企(qǐ)也(yě)踩(cǎi)了(le)“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是(shì)有着较稳(wěn)健(jiàn)特色(sè)的国央企房企，其财(cái)务指(zhǐ)标(biāo)称得上(shàng)完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而(ér)这无疑(yí)又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于房企储备(bèi)优(yōu)质“弹药”；但过于乐(lè)观(guān)的预判未来市场(chǎng)，以及过(guò)于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的(de)高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)以其配置的一(yī)家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左右，完(wán)全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机会来了(le)，其开始在一线城市进(jìn)行大举拿地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高到45％左右，涨了(le)接近(jìn)三(sān)分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入(rù)地块(kuài)也实现(xiàn)了快速的开盘(pán)利用(yòng)率，预计(jì)今年会(huì)有更多的楼盘入市(shì)。像这类企业就符合(hé)“最后(hòu)的赢(yíng)家”的(de)特点(diǎn)。一方面，在于它(tā)本(běn)身储备了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线城(chéng)市(shì)，另外(wài)一半也主要集中在强二线和二线城市；另一(yī)方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与(yǔ)之相(xiāng)反，有(yǒu)些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机(jī)会(huì)时要出(chū)手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但(dàn)未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，主要还是(shì)看房企的净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩(kuò)张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三(sān)道红(hóng)线”对房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前(qián)房(fáng)地产行(xíng)业的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要(yào)规避公司(sī)净负(fù)债(zhài)率提高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极(jí)的(de)房企梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发(fā)股份、越秀(xiù)地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其(qí)中，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对比(bǐ)的是，华润置地、中国(guó)海外发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地策略的同时，也较好地控制了公(gōng)司的扩张速度(dù)与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他(tā)们是以同(tóng)一筛选标准(zhǔn)来看(kàn)国(guó)央企与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度的实际表现(xiàn)上，国(guó)央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资成本(běn)更(gèng)低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能(néng)够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然(rán)而(ér)然(rán)就具有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发(fā)现，仍有少数(shù)民营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨(bīn)江集团的十(shí)大流通股(gǔ)东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报(bào)灵活配置混合(hé)型(xíng)证(zhèng)券投资基金”“全国社(shè)保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产(chǎn)管理有限公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集团(tuán)。根据(jù)一季报，该资产公司的几只产品合计(jì)持有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在(zài)一定关(guān)系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)在(zài)走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍(réng)是表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团(tuán)在(zài)业绩(jì)表现、销售规(guī)模、新增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现同(tóng)比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发(fā)布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非(fēi)归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎根杭州(zhōu)的(de)战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团(tuán)有近(jìn)七(qī)成(chéng)营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的土储补充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住在(zài)杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿地金(jīn)额依(yī)次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较(jiào)突(tū)出(chū)表现，也(yě)让(ràng)滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排(pái)名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构(gòu)的集中调研(yán)。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券(quàn)、金鹰基金、建信(xìn)养老、新(xīn)华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房(fáng)地产产业链上(shàng)的中游环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应(yīng)用行业主要包括中介服(fú)务、家用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居(jū)用品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上(shàng)游材(cái)料端息息(xī)相关，新盘开(kāi)工不足导致上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至(zhì)台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁下游。“中国房地产行(xíng)业在进入(rù)存量房时代，所以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相对看好，因(yīn)为(wèi)居民保有的住房规(guī)模越来(lái)越(yuè)大，随着时间的(de)增(zēng)加，内装更新的需(xū)求也(yě)会(huì)越来越多。美国过去(qù)的(de)数据充分(fēn)说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家(jiā)具消费的增(zēng)长却(què)一直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对看好和(hé)内装相关的(de)行业，例如消费建材(cái)、家居(jū)装(zhuāng)饰(shì)等(děng)。”万家(jiā)基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊(kān)》对下游(yóu)细(xì)分中(zhōng)相关赛道龙头(tóu)年(nián)内表现的统计，目前暂居前两位的(de)都(dōu)是(shì)来自家纺(fǎng)赛道的公(gōng)司，它们分别是(shì)富安娜和(hé)水星家纺，特(tè)别是前者(zhě)在月线(xiàn)连收七根阳(yáng)线的基(jī)础上，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁活类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告(gào)显示，报告期(qī)内，富安娜实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司(sī)一季(jì)报的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成(chéng)为基金(jīn)重仓股的天下(xià)，彼时包括(kuò)公募的中欧价(jià)值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价(jià)值、宝盈(yíng)新价值和私募(mù)的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出现(xiàn)，占据了(le)半壁江山(shān)。需要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两(liǎng)只基金都(dōu)是价值派基金(jīn)经理曹名(míng)长(zhǎng)在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地(dì)产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的(de)家居板块也(yě)因疫情(qíng)、消费复苏进程(chéng)缓慢等(děng)多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中年(nián)内表(biǎo)现(xiàn)最好的(de)是志邦家居(jū)。同一时(shí)间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来(lái)看，无(wú)论(lùn)是营收还是归母净利润(rùn)，公司都(dōu)实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司的十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一(yī)季报(bào)中他管理的广发策(cè)略优选和(hé)广发安宏回(huí)报均增(zēng)加了持(chí)股，而这(zhè)两只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居(jū)类标(biāo)的情有独钟，在(zài)另(lìng)一家(jiā)赛道公司金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部(bù)三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也(yě)成(chéng)为他的(de)独门重仓股。

　　除(chú)去家(jiā)居家纺(fǎng)外，下(xià)游的物业股也(yě)越来越被机构所(suǒ)青睐，不(bù)过(guò)这类(lèi)标的(de)大多在香(xiāng)港上市，如何选择(zé)成为难题(tí)。对(duì)此，前述上海公募基(jī)金经理(lǐ)举(jǔ)例(lì)分析：“物(wù)业服务(wù)不(bù)是一个高毛利(lì)的行业，挣钱(qián)很辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每(měi)年到期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之(zhī)后，经过(guò)两(liǎng)三轮合同周期(qī)还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能做(zuò)到产品提价的公(gōng)司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一(yī)开始是挣钱的，后面(miàn)因为(wèi)保安这些固定人员成本的年度增长，不过(guò)服务没有特别(bié)好，客(kè)户没有那么(me)满意(yì)，能做到(dào)提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位(wèi)和比较好的服务是(shì)有关系的。”他进一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁