导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住(zhù姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预期(qī)。

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