万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越ong>只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越