万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉(当年非典为什么神秘结束了huī)的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目光(guāng)，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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