“现在的房(fáng)地(dì)产(chǎn)很(hěn)难再出现像过去十年(nián)的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团合伙人(rén)、首(shǒu)席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行业分化的愈加明(míng)显，让机(jī)构(gòu)和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转移(yí)。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是(shì)估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而(ér)且是反复地杀到(dào)了底部，再往下的空间(jiān)已经(jīng)不大(dà)了。

　　三(sān)道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个(gè)股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何(hé)寻(xún)找房地产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗

　　洪灏提醒，在(zài)房(fáng)地(dì)产赛(sài)道中(zhōng)进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半(bàn)天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏(hào)指(zhǐ)出(chū)，需要满足以(yǐ)下三个基(jī)准：有大的(de)国资背景的、杠(gāng)杆率较低的(de)、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一(yī)下今年房(fáng)地产的开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要资(zī)金来源来自(zì)新(xīn)盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年(nián)新(xīn)房的销售情况相较一般。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些房企能(néng)从银行拿到钱(qián)，其实(shí)主要还是(shì)那些有国企背(bèi)景(jǐng)的房企(qǐ)，民(mín)营房(fáng)企(qǐ)相对(duì)比(bǐ)较困难(nán)，所(suǒ)以(yǐ)整个行业出现了一个很明显的(de)分化(huà)，无论是(shì)在销售，还(hái)是融资等各(gè)个方面都非常明显。现在有国资背景的(de)房企在资本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产(chǎn)行业内(nèi)，我们的(de)逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到如(rú)何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成本(běn)优势，更具体一点(diǎn)，就(jiù)是它的(de)净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内的最(zuì)低水平；利(lì)润(rùn)率是(shì)不是行(xíng)业内(nèi)最高(gāo)的；融资成本(běn)是否是行业内最低的；建安成本是否也是(shì)业(yè)内最低(dī)的；这些都是我(wǒ)们看(kàn)重(zhòng)的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时(shí)满足上(shàng)述条(tiáo)件的房企并(bìng)不多。即便(biàn)是在国央企中，仍(réng)有部分(fēn)房企出现(xiàn)了“三道(dào)红(hóng)线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，天(tiān)房发(fā)展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外(wài)，城(chéng)建发展、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股(gǔ)等(děng)国央企房企也踩了(le)“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难(nán)看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房(fáng)企，其(qí)财务指(zhǐ)标称得(dé)上完(wán)全健(jiàn)康的仍是(shì)少数。而更加值得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩张。而(ér)这无疑又进一(yī)步考验着国央企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿(ná)地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房(fáng)企进行(xíng)举例(lì)，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的(de)净借(jiè)贷(dài)比例都维持在(zài)33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到(dào)机会来了，其(qí)开(kāi)始在(zài)一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率也由(yóu)此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨了(le)接近三分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房企新购(gòu)入地块也实(shí)现了快速的开(kāi)盘利用率，预计今(jīn)年会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘(pán)入市。像这类企业就符(fú)合“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它本身储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外(wài)一(yī)半也主要集(jí)中在强二线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反(fǎn)，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张速度(dù)让人感觉又回到了(le)2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然(rán)说，见到机会时要出手，但出手(shǒu)的(de)章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未(wèi)来的(de)两(liǎng)年(nián)市场没(méi)有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了(le)。

　　不难(nán)看出，这一(yī)标准(zhǔn)要(yào)比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严(yán)格(gé)。陈昊扬解释，当前(qián)房地产(chǎn)行业(yè)的(de)复苏速度并没有那(nà)么快，所以(yǐ)要规避公(gōng)司净(jìng)负债(zhài)率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中(zhōng)国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科(kē)A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿(ná)地策略的同时(shí)，也较好地(dì)控制了公司的扩张速(sù)度与净负债率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来(lái)看国(guó)央企与民营房企，但(dàn)在(zài)各维(wéi)度的(de)实际表现(xiàn)上，国央企(qǐ)确实(shí)会(huì)更胜(shèng)一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更低(dī)，融资渠(qú)道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到想融就融(róng)，这(zhè)样(yàng)，国(guó)央企自然而(ér)然就具有天(tiān)然优(yōu)势(shì)。

　　虽然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机(jī)构更加看好国(guó)央企(qǐ)，但(dàn)这也并不(bù)意味(wèi)着，民营(yíng)企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现，仍有少数(shù)民营房(fáng)企(qǐ)同(tóng)样受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十(shí)大(dà)流通(tōng)股东中新进(jìn)了(le)“中国工商(shāng)银(yín)行股份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之(zhī)外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴(bā)马资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据(jù)一季(jì)报，该资产公司的几只产(chǎn)品合计持有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其(qí)自(zì)身的基(jī)本(běn)面(miàn)表(biǎo)现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗产市场整体(tǐ)在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州(zhōu)本土房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是表现(xiàn)出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度(dù)都表现了较强的(de)增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期(qī)发布的2023年一季报，今年一(yī)季(jì)度(dù)，滨江集团更(gèng)是实现了(le)扣非归母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍能(néng)保持(chí)自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略(lüè)布局(jú)关(guān)系密(mì)切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨江集(jí)团有(yǒu)近七成(chéng)营收来自杭州地(dì)区(qū)，而在2021年，杭州地区的(de)营(yíng)收比重只占到近六成。近三年持续(xù)稳居(jū)杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在(zài)杭州的(de)土储补充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在(zài)杭(háng)州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿(ná)地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续(xù)稳(wěn)居杭州的本(běn)土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较突出(chū)表现，也让(ràng)滨江集团的房(fáng)企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的房(fáng)企排(pái)名已(yǐ)冲(chōng)进(jìn)前十(shí)，根(gēn)据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿(yì)元(yuán)，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集(jí)团更是迎来多家机构的集(jí)中调(diào)研。滨(bīn)江集(jí)团发布公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家(jiā)机(jī)构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局重点移(yí)至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是(shì)房地产(chǎn)产业(yè)链上的(de)中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包(bāo)括(kuò)中介服(fú)务、家用电器(qì)、物业管理、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产开发环(huán)节与(yǔ)上游材料(liào)端息息相关，新(xīn)盘(pán)开(kāi)工(gōng)不足导致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产(chǎn)行业在进入(rù)存量房(fáng)时代(dài)，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费(fèi)属(shǔ)性的家装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因(yīn)为居民保有的住(zhù)房规模越(yuè)来越(yuè)大，随(suí)着时间(jiān)的增(zēng)加，内(nèi)装更新的需求也会越来(lái)越多。美国(guó)过去(qù)的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新(xīn)房销售(shòu)见顶之(zhī)后，家具消费的(de)增长却(què)一直都(dōu)很好。对于(yú)地产产业链(liàn)，我们相对看(kàn)好(hǎo)和(hé)内装相关(guān)的行业，例如消费(fèi)建材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂(zàn)居前两位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛(sài)道(dào)的公司，它们分(fēn)别是富(fù)安娜和(hé)水星家纺，特(tè)别是前者(zhě)在月线连收(shōu)七根阳线(xiàn)的基础上(shàng)，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事纺织(zhī)家居、睡(shuì)眠(mián)家(jiā)居(jū)、生活(huó)类产品(pǐn)的(de)研发、设计、生(shēng)产及销售(shòu)，旗(qí)下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季度报告(gào)显示，报告期(qī)内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季(jì)报的(de)十大流通股股东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价(jià)值(zhí)发(fā)现、中欧潜(qián)力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募(mù)的明河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调(diào)的是(shì)，中欧的两只基金都是价值派(pài)基金经理曹(cáo)名(míng)长在管(guǎn)的产品，首季其同时(shí)重仓的房地产产业链股票还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时(shí)的(de)家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等(děng)多(duō)因(yīn)素一(yī)度沉寂，不(bù)过好在(zài)困境反转露出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年(nián)内表现(xiàn)最好(hǎo)的是志(zhì)邦家(jiā)居。同一时(shí)间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是(shì)归母(mǔ)净利润，公司都实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一(yī)季报中他管理的广发(fā)策略优选和(hé)广(guǎng)发安宏(hóng)回报均增(zēng)加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东(dōng)中仅有的(de)两只(zhǐ)公募(mù)。有(yǒu)意思(sī)的是，他(tā)似(shì)乎(hū)对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的(de)全部三(sān)只(zhǐ)产品(pǐn)均登(dēng)榜十大流(liú)通股股东，其(qí)也(yě)成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居(jū)家纺(fǎng)外(wài)，下游(yóu)的物业(yè)股也越来(lái)越(yuè)被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上市，如(rú)何选择成(chéng)为难题。对此，前述(shù)上(shàng)海公募基(jī)金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希望挣的是(shì)市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务为例(lì)，它在中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比较高(gāo)的，每年到期的(de)合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚动的(de)大部分项目(mù)到期之后，经过两三轮合同周(zhōu)期(qī)还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能(néng)做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司很(hěn)少，因为(wèi)物(wù)业公司(sī)很容易一开始是(shì)挣钱的(de)，后面因为保安(ān)这些(xiē)固定(dìng)人员(yuán)成(chéng)本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意(yì)，能做到提价难度是(shì)非常大(dà)的。但是该公司能在业(yè)内(nèi)做到(dào)到期之后提价率(lǜ)比较高(gāo)，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比较(jiào)好的(de)服务(wù)是有关系(xì)的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗