近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收enjoy可数吗，joy可不可数(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性enjoy可数吗，joy可不可数偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类的资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 enjoy可数吗，joy可不可数