文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措junk food 可数吗，junk food是单数还是复数施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革junk food 可数吗，junk food是单数还是复数(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(ànjunk food 可数吗，junk food是单数还是复数)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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