饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收(shōu)费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服(fú)务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的(de)房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定(dìng)明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息(xī)，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看(kàn)各(gè)城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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