万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是(shì)将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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