OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消息影响(xiǎng)，西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不(bù)是已经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级(jí)市(shì)场跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的(de)信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突(tū)然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张江集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是(shì)我们实(shí)现基金(jīn)扩(kuò)容的第一西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的(de)所(suǒ)有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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