文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解(jiě)谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；<谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里/p>

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期(qī)结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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