饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费标(biāo)准的最早依(yī)据(jù)是1995年(nián)国(guó)家计委建设部(bù)下发的(de)《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的(de)收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而(ér)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门(mén)依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的(de)中介费，但在(zài)一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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