饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的(de)意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构(gòu)1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出具(jù)收(shōu)费清单，列明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场(chǎng)的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高了(le)房价。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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