文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合(hémany的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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