文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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