导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思(rén)均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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