近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fē邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗n)红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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