文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付公拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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