5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％）中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥，绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zh中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥e)，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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