OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是(shì)不(bù)是已经(jīng)完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机)尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态(tài)度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千(qiān)多(duō)平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一(yī)千平的(de)面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋形态(tài)的(de)物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新(xīn)老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发(fā)事件的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心(xīn)。”

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