导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大。母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸strong>

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。