万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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