万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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