导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jià欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效n)筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效房(fáng)并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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