万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部6福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗4％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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