OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但(dàn)是，三万日元等于多少人民币多少不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上(shàng)前期本(běn)身园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设三万日元等于多少人民币多少施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露(lù)的(de)张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负责的(de)态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定(dìng)的资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平(píng)的(de)面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的(de)管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和(hé)它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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