万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗rong>可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么(me)简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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