导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸>2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

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