文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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